Gebäudeversicherung teurer nach Wasserschäden: Müssen Mieter das zahlen?

Von Andre Wengorra

Welche Versicherungen umgelegt werden dürfen

Zu den Betriebskosten zählen nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, namentlich der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.^[1] Der Elementarschutz ist damit ausdrücklich eingeschlossen.^[1] Umlegbar ist nach der Berliner MieterGemeinschaft auch eine Schwamm- und Hausbockversicherung, nicht dagegen die Rechtsschutzversicherung des Vermieters und seine Mietverlustversicherung.^[2]

Voraussetzung ist nach dem Berliner Mieterverein, dass die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, und Kosten für Versicherungen, die das persönliche Risiko des Vermieters abdecken, kann er nicht umlegen.^[3] Die Wohngebäudeversicherung kommt nach dem Mieterverein für Schäden durch Feuer, Leitungswasser und Sturm auf, die Elementarschadenversicherung für Folgen von Naturereignissen wie Überschwemmung und Hochwasser, und die Gebäudehaftpflicht für Schäden Dritter, etwa nach Stürzen bei unterlassenem Winterdienst.^[3]

Wie hoch dieser Posten ausfällt, hängt nach der Berliner MieterGemeinschaft von der Gebäudegröße ab und davon, ob sich der Eigentümer mit einer Grundausstattung begnügt oder den Schutz stärker ausdehnt, und auch Baualter und Modernisierungen führen zu sehr unterschiedlichen Belastungen je Quadratmeter.^[2] Auch frühere Schäden fließen ein, und jede weitere Wasserschadensanierung im Haus macht den Vertrag für den Eigentümer teurer.

Mietausfall in der Gebäudeversicherung

Vermieter dürfen die Beiträge für eine Gebäudeversicherung nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs in voller Höhe umlegen, selbst wenn die Versicherung auch Mietausfälle abdeckt, die durch einen Gebäudeschaden entstehen (Aktenzeichen VIII ZR 38/17), wie die Stiftung Warentest berichtet.^[4] Anders als eine separate Mietausfallversicherung nützt die Gebäudeversicherung nach dem Gericht nicht nur dem Vermieter, sie kommt auch für vom Mieter fahrlässig verschuldete Gebäudeschäden und dadurch bedingte Mietausfälle auf.^[4]

Für Mieter heißt das: Gegen den Mietausfallbaustein in der Gebäudeversicherung lässt sich wenig einwenden. Eine eigene Mietverlustversicherung des Vermieters gehört dagegen nicht in die Abrechnung. Unabhängig vom Baustein dürfen Sie als Mieter die Miete während der Trocknung mindern, wenn die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist.

Der Beitrag, den Mieter über die Nebenkosten mittragen, schützt sie auch selbst. Sind Schäden des Vermieters durch eine Versicherung abgedeckt, die der Mieter über die Nebenkosten anteilig zahlt, haftet er nach dem Berliner Mieterverein unter Hinweis auf den Bundesgerichtshof nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.^[3]

Eine Summe, aber richtig verteilt

Die einzelnen Versicherungen muss die Abrechnung nach dem Berliner Mieterverein nicht aufschlüsseln, der Vermieter darf sie in einer Summe unter einer Position wie Versicherung abrechnen.^[3] Gibt es im Haus Gewerbeeinheiten, sind die höheren Prämien dafür nach der Berliner MieterGemeinschaft nur den gewerblichen Mietern anzulasten, und eine Glasversicherung für Wohnungen ist unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit in Frage zu stellen.^[2] In gemischt genutzten Häusern gehört die Aufteilung zwischen Laden, Praxis und Wohnungen deshalb zu den ersten Punkten, die Sie prüfen.

Wenn die Prämie nach Wasserschäden steigt

Der Vermieter darf Mieter nach dem Berliner Mieterverein nur mit Nebenkosten belasten, die erforderlich und angemessen sind.^[3] Unwirtschaftlich kann danach etwa eine Terrorversicherung sein, wenn ein Gebäudeschaden durch einen Anschlag unwahrscheinlich ist.^[3] Ein Verstoß kann auch vorliegen, wenn der Schutz einer Wohngebäudeversicherung über das übliche Maß hinausgeht, und es verstößt gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, wenn wegen unterlassener Wartung oder Instandsetzung höhere Prämien entstehen.^[3] Den Verstoß muss allerdings der Mieter darlegen.^[3] Eine Leckageortung an alten Leitungen, die mehrfach geleckt haben, gehört zu der Instandhaltung, die weitere Schäden und steigende Prämien verhindert.

Nach mehreren Leitungswasserschäden steigt die Prämie, und dann stellt sich die Frage nach der Ursache. Gehen die Schäden auf alte Leitungen zurück, die trotz bekannter Mängel nicht erneuert wurden, ist das ein Ansatzpunkt für einen Einwand. Wer das prüfen will, braucht Unterlagen über die Schäden, ihre Ursachen und die Reaktion des Vermieters.

So prüfen Sie die Versicherungskosten

Erscheinen die Versicherungskosten gegenüber den Vorjahren oder vergleichbaren Häusern zu hoch, empfiehlt die Berliner MieterGemeinschaft, im Rahmen der Belegeinsicht anzufordern:^[2]

• eine Kopie der Police der Gebäudeversicherung und der Haftpflichtversicherung
• eine Begründung, wenn nicht zwischen Gewerbe und Wohnungen unterschieden wurde
• bei einem wesentlichen Anstieg eine Begründung, etwa Schadensfälle, das Verhältnis von Schäden zu Prämien oder Folgen einer Modernisierung
• bei einer Glasversicherung einen Nachweis, dass sie für die Wohnungen wirtschaftlich ist

Die Belege sollten Sie prüfen und gegebenenfalls nach mietrechtlicher Beratung schriftlich Widerspruch gegen geforderte Kosten einlegen, so die Berliner MieterGemeinschaft.^[2]

Eigene Versicherungen der Mieter

Zum Abschluss einer Versicherung kann der Mieter nach dem Berliner Mieterverein nicht durch eine vorgedruckte Formularklausel im Mietvertrag verpflichtet werden, eine solche Klausel ist unwirksam.^[3] Sinnvoll bleiben Hausrat- und Haftpflichtversicherung trotzdem, denn die Gebäudeversicherung des Vermieters ersetzt weder Möbel noch Schäden, die ein Mieter anderen zufügt.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter seine Mietausfallversicherung auf die Mieter umlegen?

Eine eigene Mietverlustversicherung nicht.^[2] Ist der Mietausfall dagegen Teil der Gebäudeversicherung, darf deren Beitrag nach dem Bundesgerichtshof in voller Höhe umgelegt werden.^[4]

Muss ich zahlen, wenn ich als Mieter einen Wasserschaden leicht fahrlässig verursacht habe?

Zahlen Sie die Gebäudeversicherung über die Nebenkosten mit, haften Sie nach dem Berliner Mieterverein für dadurch abgedeckte Schäden nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.^[3] Melden Sie den Schaden trotzdem sofort dem Vermieter und Ihrer Haftpflichtversicherung.

Muss die Abrechnung jede Versicherung einzeln ausweisen?

Nein, die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen nach dem Berliner Mieterverein in einer Summe abgerechnet werden.^[3]

Was kann ich tun, wenn die Versicherungskosten plötzlich stark steigen?

Fordern Sie im Rahmen der Belegeinsicht die Police und eine Begründung für den Anstieg an.^[2] Gehen höhere Prämien auf unterlassene Wartung oder Instandsetzung zurück, kann das gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, was Sie aber darlegen müssen.^[3]