Wasserschaden durch den Mieter: Darf der Vermieter die Kaution behalten?

Von Andre Wengorra

Wofür die Kaution da ist

Die Mietsicherheit darf nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen, und eine Geldsumme muss der Vermieter nach Abs. 3 getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu.^[3] Eine Barkaution dient nach dem Bundesgerichtshof gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters, der sich nach Ende des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch befriedigen können soll.^[2]

Nach einem Wasserschaden, den der Mieter verursacht hat, stellt sich deshalb die Frage, wie lange der Vermieter die Kaution festhalten darf und wofür er sie verwenden kann. Die Antwort hängt davon ab, wer den Schaden bezahlt, wie stark der Mieter schuld ist und wie weit die Regulierung gediehen ist. Solange das Mietverhältnis läuft, bleibt die Beseitigung des Schadens eine der Pflichten des Vermieters, auch wenn der Mieter ihn verursacht hat.

Ein Fall aus Hamburg

Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese entschied am 18.07.2012 unter dem Aktenzeichen 531 C 347/11 über eine Kaution von 1.794 Euro.^[1] Der Vermieter behauptete, die Mieter hätten durch unsachgemäße Bedienung des Spülmaschinenanschlusses ein Ventil beschädigt, und das Wasser sei vom zweiten Obergeschoss bis ins Erdgeschoss gedrungen.^[1] Getrocknet werden mussten Estrich, Decken und Wände, danach folgten Bodenbeläge, Maler-, Klempner- und Elektroarbeiten.^[1]

Der Gebäudeversicherer hatte den Schaden weitgehend reguliert, offen waren aber noch Positionen wie Stromkosten der Trocknung und Regiekosten für die Bauleitung.^[1] Die Mieter verlangten die Freigabe der Kaution, rund 15 Monate nach Ende des Mietverhältnisses war der Anspruch nach dem Gericht aber noch nicht fällig.^[1]

Keine starre Frist von sechs Monaten

Die Rechtsprechung gewährt nach dem Amtsgericht im Allgemeinen Fristen bis zu sechs Monaten für die Kautionsabrechnung, der Gesetzgeber hat aber bewusst darauf verzichtet, eine feste Frist ins Gesetz zu schreiben.^[1] Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, und ein vom Mieter verursachter Wasserschaden erheblichen Ausmaßes ist nach dem Urteil ein Sonderfall, in dem der Vermieter die Kaution über sechs Monate hinaus zurückbehalten darf.^[1]

Die Kaution ist nach der Entscheidung nicht zur Rückzahlung fällig, solange ernsthafte, nicht bezifferbare Gegenansprüche des Vermieters in Betracht kommen, auch wenn noch mit mehreren Versicherern verhandelt wird.^[1] Auch der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die Abrechnung über die Barkaution nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist erfolgen muss.^[2] Eine Aufstellung zu Kosten und Abwicklung mit Ursache und Umfang hilft beiden Seiten, die offenen Ansprüche schneller zu beziffern.

Erst die Gebäudeversicherung, dann der Mieter

Hat der Mieter den Leitungswasserschaden nur einfach fahrlässig verursacht, war der Vermieter nach dem Amtsgericht wegen des Regressverzichts des Gebäudeversicherers gehalten, zuerst diesen, dann gegebenenfalls die Versicherung des Mieters und erst am Schluss den Mieter selbst in Anspruch zu nehmen.^[1] Das Gericht verwies dazu auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, und auch diese Reihenfolge sprach nach dem Urteil gegen eine Fälligkeit der Kaution.^[1]

Für Mieter heißt das: Die Kaution bleibt gebunden, solange die Versicherer prüfen, sie darf aber nicht für Kosten verwendet werden, die die Gebäudeversicherung trägt. Bei grober Fahrlässigkeit kann der Versicherer dagegen Rückgriff nehmen, und dann wird die Kaution zur echten Sicherheit für den Vermieter. Fragen Sie im Zweifel nach, ob der Gebäudeversicherer schon gezahlt hat und welche Positionen er gekürzt hat.

Verjährt heißt nicht verloren

Für Schäden an der Wohnung hat der Vermieter nach § 548 Abs. 1 BGB sechs Monate Zeit, gerechnet ab dem Tag, an dem er die Wohnung zurückerhält, danach sind seine Ersatzansprüche verjährt.^[3] Der Bundesgerichtshof hat am 10.07.2024 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 184/23 entschieden, dass der Vermieter mit solchen verjährten Forderungen im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig trotzdem aufrechnen kann.^[2]

Das gilt nach dem Urteil auch dann, wenn er innerhalb der Verjährungsfrist noch nicht ausdrücklich Geld statt Wiederherstellung verlangt hat, denn daran hat der Mieter in der Regel kein Interesse, und es wäre nur ein formaler Schritt vor der Abrechnung.^[2] Im entschiedenen Fall ging es um eine Barkaution von rund 780 Euro, und der Vermieter hatte gut sechs Monate nach Rückgabe abgerechnet und mit streitigen Schadensersatzansprüchen aufgerechnet.^[2] Ob die behaupteten Schäden bestanden, muss das Berufungsgericht nun klären.^[2] Ob Schäden bestehen, lässt sich nach einer Wasserschadensanierung mit dem Abschlussprotokoll bei der Rückgabe der Wohnung festhalten.

Was Mieter und Vermieter tun sollten

• den Wasserschaden sofort dem Vermieter und der eigenen Haftpflichtversicherung melden
• bei Auszug ein Übergabeprotokoll mit Zustand der betroffenen Räume erstellen
• als Mieter schriftlich nach dem Stand der Regulierung und den offenen Positionen fragen
• als Vermieter die Gebäudeversicherung zuerst in Anspruch nehmen und offene Beträge belegen
• Rechnungen, Messprotokolle und Abrechnungen der Versicherer geordnet aufbewahren

Im Hamburger Fall warf das Gericht den Mietern vor, nur pauschal bestritten zu haben, obwohl sie wegen ihrer eigenen Verträge mit dem Versicherer eine Erkundigungspflicht hatten.^[1] Wer selbst bei der eigenen Versicherung nachfragt und Belege anfordert, verkürzt den Streit. Ein Trocknungsprotokoll mit Ursache, Flächen und Dauer zeigt beiden Seiten, was der Schaden tatsächlich umfasste.

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach einem Wasserschaden behalten?

Eine feste Frist gibt es nicht. Solange ernsthafte, nicht bezifferbare Gegenansprüche in Betracht kommen, etwa weil noch mit Versicherern verhandelt wird, ist die Kaution nach dem Amtsgericht Hamburg-Blankenese nicht fällig.^[1]

Kann der Vermieter Schäden abziehen, die schon verjährt sind?

Nach dem Bundesgerichtshof kann er mit verjährten Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig aufrechnen.^[2] Ob der Schaden tatsächlich besteht, muss er aber beweisen können.