Gebäudehaftpflicht

Wofür Eigentümer eines Gebäudes haften

Wer schuldhaft, also mit Vorsatz oder aus Fahrlässigkeit, einen anderen an Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum widerrechtlich verletzt, muss ihm nach § 823 BGB den Schaden ersetzen, der daraus entsteht.^[3] Für Gebäude gibt es eine eigene Regel: Stürzt ein Gebäude ein oder lösen sich Teile davon und wird dadurch ein Mensch verletzt oder eine Sache beschädigt, haftet nach § 836 BGB der Besitzer des Grundstücks, sofern Fehler bei der Errichtung oder eine mangelhafte Unterhaltung die Ursache sind.^[3]

Die Ersatzpflicht entfällt, wenn der Besitzer zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.^[3] Ein früherer Besitzer haftet noch, wenn sich der Einsturz oder die Ablösung innerhalb eines Jahres nach dem Ende seines Besitzes ereignet, es sei denn, er war sorgfältig oder ein späterer Besitzer hätte die Gefahr abwenden können.^[3]

Dieselbe Verantwortung trifft nach den §§ 837 und 838 BGB, wer auf fremdem Grund ein Gebäude in Ausübung eines Rechts besitzt, und wer die Unterhaltung eines Gebäudes für den Besitzer übernimmt oder sie aufgrund eines Nutzungsrechts schuldet.^[3] Für einen früheren Besitzer sehen die Musterbedingungen eine Nachhaftung vor, wenn die Versicherung bis zum Besitzwechsel bestand.^[1]

Für den Wasserschaden heißt das: Bricht ein Rohr, weil die Anlage über Jahre nicht gewartet wurde, und läuft Wasser zum Nachbarn, kann der Eigentümer haften, wenn er die gebotene Sorgfalt versäumt hat. Ob das so ist, prüft im Streitfall die Haftpflichtversicherung. Für diese Prüfung hilft eine Schadendokumentation, die Ursache, Wartungsstand und Folgen beim Nachbarn festhält.

Läuft Wasser aus der eigenen Leitung in die Wohnung darunter, geht die Sicherheit der Haftungsfrage voraus: Die Stromkreise der betroffenen Räume werden an der Sicherung abgeschaltet, auch in der Nachbarwohnung, und auf den Lichtschalter verlässt sich niemand. Befindet sich der Sicherungskasten im Nassen, wird der Raum nicht betreten, Feuerwehr oder örtlicher Netzbetreiber übernehmen, und ein Keller, in dem Wasser steigt, bleibt zu.

Was die Gebäudehaftpflicht leistet

Das Muster des Versichererverbands deckt die gesetzliche Haftpflicht als privater Haus- oder Grundstücksbesitzer für das Gebäude oder Grundstück, das im Versicherungsschein beschrieben ist, und als Besitzer gelten etwa Eigentümer, Mieter, Pächter, Leasingnehmer oder Nutznießer.^[1]

Zum Schutz gehört, die Haftpflichtfrage zu prüfen, unberechtigte Schadensersatzansprüche abzuwehren und den Versicherten von berechtigten Verpflichtungen freizustellen.^[1] Ist eine berechtigte Verpflichtung mit bindender Wirkung festgestellt, muss der Versicherer binnen zwei Wochen freistellen.^[1] Anerkenntnisse und Vergleiche ohne seine Zustimmung binden ihn nur, soweit der Anspruch auch ohne sie bestanden hätte.^[1]

Finanztip nennt die Prüfung, ob eine Forderung überhaupt berechtigt ist, einen passiven Rechtsschutz und zählt Personen-, Sach- und Vermögensschäden zu den versicherten Schadenarten.^[2] Nach Stiftung Warentest wehrt der Versicherer unberechtigte Forderungen auch dann ab, wenn ein Geschädigter vor Gericht Ansprüche gegen den Vermieter durchsetzen will.^[4]

Mitversichert sind nach dem Muster auch Personen, die durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung des Grundstücks beauftragt sind.^[1] Finanztip rät, darauf zu achten, dass Helfer für Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst mitversichert sind und Umbauten mit einer ausreichenden Bausumme eingeschlossen sind.^[2] Auch bei Schnee am leeren Ferienhaus haftet der Besitzer, wenn niemand den Weg räumt und ein Passant stürzt.

Verkehrssicherungspflichten rund um das Haus

Mitversichert ist die Haftpflicht aus Pflichten, die einem Haus- und Grundbesitzer obliegen, etwa bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung, Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen.^[1] Das gilt auch, wenn ein Mieter oder Pächter solche Pflichten vertraglich vom Vermieter übernommen hat.^[1]

Haus und Grund Rheinland-Pfalz zählt zu den wesentlichen Bereichen den Winterdienst mit Räumen und Streuen, die Kontrolle der Bäume, der Spielplätze und Wege und einen regelmäßigen Blick auf Eingang, Treppenhaus, Dach und Haustechnik.^[5] Überträgt der Eigentümer die Aufgabe einem Hauswart oder einem Mieter, haftet er für dessen Fehler wie für eigene, und wird ein Außenstehender verletzt, haften beide.^[5]

Auch mit Versicherung bleiben die Sorgfaltspflichten bestehen: Finanztip nennt als Beispiel ein über Monate defektes Licht im Treppenhaus, und bei grober Fahrlässigkeit zahlt der Versicherer unter Umständen nur einen Teil oder gar nichts.^[2]

Abwässer, Gewässer und Bauarbeiten

Schäden durch Abwässer sind nach den Musterbedingungen versichert, bei Sachschäden allerdings nur durch Abwässer aus dem Rückstau des Straßenkanals oder durch häusliche Abwässer.^[1] Läuft Schmutzwasser aus einer verstopften Hausleitung in eine fremde Wohnung, prüft der Versicherer, ob und in welchem Umfang der Eigentümer haftet.

Gewässerschäden, also nachteilige Veränderungen eines Gewässers einschließlich des Grundwassers, regeln die Bedingungen in einem eigenen Abschnitt, und für Anlagen mit gewässerschädlichen Stoffen gelten dort Mengengrenzen, die der einzelne Vertrag festlegt.^[1] Wer einen Heizöltank betreibt, sieht deshalb genau nach, welche Behältergröße versichert ist.

Bauarbeiten am eigenen Haus, also Neubauten, Umbauten, Reparaturen, Abbruch- und Grabearbeiten, sind bis zu einer Bausumme versichert, die der Vertrag festlegt, und wird sie überschritten, entfällt dieser Schutz.^[1] Die meisten Policen decken nach Stiftung Warentest eine Bausumme von mindestens 50.000 Euro, einige das Doppelte, und bei größeren Vorhaben ist zusätzlich eine Bauherren-Haftpflichtversicherung sinnvoll.^[4]

Wer eine eigene Gebäudehaftpflicht braucht

Wer im eigenen Haus wohnt, ist nach Finanztip über die private Haftpflichtversicherung abgesichert, und auch kleinere vermietete Immobilien wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit wenigen Wohnungen oder Ferienhäuser lassen sich in hochwertigen Privathaftpflichttarifen mitversichern, wenn sie angegeben werden.^[2] Lässt sich eine vermietete Immobilie dort nicht absichern, braucht es eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.^[2]

Stiftung Warentest hält die Police vor allem für Vermieter für wichtig, weil die Privathaftpflicht bei vermieteten Immobilien Grenzen hat, etwa bei Schäden durch Dachlawinen oder Bauarbeiten.^[4] Für selbst bewohnte Immobilien reicht nach dem Test meistens die Privathaftpflichtversicherung.^[4] Schäden entstehen danach zum Beispiel, wenn Vermieter ihrer Räum- und Streupflicht nicht ausreichend nachkommen, und auch Dachlawinen, schlecht gesicherte Baustellen oder sich lösende Bauteile zählen zu den Gefahren.^[4]

Lücken fand Stiftung Warentest in vielen Tarifen, etwa einen unvollständigen Schutz für Photovoltaikanlagen oder fehlenden Ersatz des Mietausfalls bei Eigentumswohnungen, wenn eine Wohnung wegen Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht nutzbar ist.^[4]

Bei Gemeinschaften von Wohnungseigentümern ist die Gemeinschaft selbst Versicherungsnehmerin, versichert ist ihre Haftpflicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum.^[1] Mitversichert ist dort auch die Haftpflicht des Verwalters und der Wohnungseigentümer, wenn sie im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft tätig werden.^[1]

Versicherungssumme und Abgrenzung zur Gebäudeversicherung

Finanztip hält eine Versicherungssumme von mindestens drei Millionen Euro für das Wichtigste, Stiftung Warentest empfiehlt mindestens 10 Millionen Euro, auch wenn so große Schäden extrem selten sind.^[2][4]

Schäden am eigenen Gebäude deckt die Haftpflicht nicht, dafür ist die Wohngebäudeversicherung da.^[2] Ausgeschlossen sind nach den Musterbedingungen außerdem Schäden an fremden Sachen, die der Versicherte gemietet, geleast, gepachtet oder geliehen hat.^[1]

Läuft nach einem Rohrbruch Wasser aus dem eigenen Haus in eine Nachbarwohnung, können zwei Versicherungen beteiligt sein: die Gebäudeversicherung für das eigene Gebäude und die Haftpflicht für die Ansprüche des Nachbarn, soweit der Eigentümer haftet. Eine Leckortung mit Bericht und Fotos klärt die Ursache und hilft beiden Versicherern bei der Prüfung.

Den Schaden meldet man nach Finanztip, dokumentiert ihn ausführlich, zum Beispiel mit Fotos, und beseitigt die Gefahrenquelle so schnell wie möglich.^[2] Zahlungen oder Zusagen an den Geschädigten stimmt man vorher mit dem Versicherer ab, weil ein Anerkenntnis ohne seine Zustimmung ihn nur bindet, soweit der Anspruch ohnehin bestand.^[1]