Wasser aus der Nachbarwohnung: Was können Sie tun?

Von Andre Wengorra

Zuerst muss das Wasser nebenan aufhören

Solange in der Nachbarwohnung Wasser austritt, wächst der Schaden bei Ihnen. Tropft es bei Ihnen aus Leuchten oder läuft Wasser an Steckdosen und Schaltern herab, schalten Sie die Sicherung für diese Räume ab und fassen nichts Nasses an. Ist Ihr Sicherungskasten nass geworden, betreten Sie den Raum nicht und rufen die Feuerwehr oder den Netzbetreiber vor Ort. Klingeln Sie, rufen Sie an und bleiben Sie dran, bis jemand reagiert. Hausmeister und Verwaltung können den Strang im Keller sperren und wissen, wer einen Schlüssel hat. Mit dem Abstellen ist es nicht getan: Die Ursache muss in der Wohnung gefunden werden, aus der das Wasser kommt.

In einer Eigentumsanlage darf jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen treffen, die notwendig sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden.^[3] Das kann der Anruf beim Notdienst sein, wenn Verwaltung und Nachbarn nicht erreichbar sind und das Wasser durch die Decke läuft.

Schäden festhalten und Daten austauschen

Fotografieren Sie Decke, Wände, Boden und jeden beschädigten Gegenstand, solange die Nässe noch zu sehen ist, und notieren Sie, wann es angefangen hat. Lassen Sie sich vom Nachbarn Namen und Anschrift geben und, wenn er eine hat, seine Haftpflichtversicherung mit der Nummer des Vertrags. Geben Sie ihm Ihre Daten ebenso. Wohnt der Nachbar zur Miete, ist für Leitungen und Bad in seiner Wohnung zusätzlich sein Vermieter der richtige Ansprechpartner.

Beschädigte Möbel, Kleidung und Geräte werfen Sie erst weg, wenn die Versicherungen sie gesehen oder freigegeben haben. Für ältere Sachen helfen Kaufbelege, frühere Fotos der Einrichtung und Angaben zum Kaufjahr, um ihren Wert zu belegen.

Welche Versicherung welchen Schaden trägt

Bei Wasser aus der Nachbarwohnung können mehrere Versicherungen beteiligt sein, und jede deckt einen anderen Teil des Schadens:

• Ihre Möbel, Teppiche, Kleidung und Geräte: Ihre Hausratversicherung, die bei Schäden durch Leitungswasser leistet
• Decken, Wände, Böden und Einbauten Ihrer Wohnung: die Wohngebäudeversicherung des Hauses, also des Vermieters oder der Eigentümergemeinschaft
• Schäden, die der Nachbar verschuldet hat: seine Privathaftpflichtversicherung

Bei schuldhaften Wasserschäden kommt die Haftpflicht des Nachbarn für Schäden am fremden Wohngebäude und am fremden Inventar auf, und zwar bis zur Höhe des Zeitwerts der beschädigten Sachen.^[2] Wer am Ende zahlt, hängt davon ab, wer für den Schaden verantwortlich ist.^[1] Hat der Nachbar den Hahn laufen lassen oder die Waschmaschine falsch angeschlossen, liegt ein Verschulden nahe. Platzt dagegen ohne sein Zutun ein Rohr in der Wand, fehlt es daran, und ob trotzdem ein Anspruch besteht, etwa ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch, hängt vom Einzelfall ab.

Neuwert oder Zeitwert

Der Unterschied ist groß. Die private Haftpflichtversicherung erstattet nach der Stiftung Warentest immer nur den Zeitwert einer beschädigten oder zerstörten Sache, die Hausratversicherung dagegen den Neuwert, also den Betrag, der nötig ist, um den Besitz voll zu ersetzen.^[1] Bei einem älteren Sofa liegt der Zeitwert weit unter dem Preis eines neuen.

Für Ihre Sachen lohnt es sich, den Schaden zuerst der eigenen Hausratversicherung zu melden, auch wenn der Nachbar ihn verursacht hat. Wie weit sie reicht, hängt von der Versicherungssumme ab. Liegt diese unter dem tatsächlichen Wert des Hausrats, ersetzt die Versicherung im Schadenfall nur einen Teil.^[4]

Als Mieter: Ansprechpartner ist der Vermieter

Für die Wohnung selbst, also Decke, Wände, Bodenbelag und Einbauten, wenden Sie sich an Ihren Vermieter und nicht an den Nachbarn. Nach einem Rohrbruch muss zunächst der Vermieter die entstandenen Schäden beseitigen lassen.^[1] Können Sie Räume während der Reparatur nicht richtig nutzen, steht Ihnen unter Umständen eine Mietminderung zu, und müssen Sie vorübergehend ausziehen, weil die Wohnung unbewohnbar ist, können Sie vom Vermieter auch angemessene Kosten für ein Ausweichquartier verlangen.^[1]

Trocknungsgeräte laufen oft Tage oder Wochen ohne Pause, und die Stiftung Warentest rät, die zusätzlichen Stromkosten dem Stromanbieter und dem Versicherer zu melden, der sie erstattet.^[1] Auch der Lärm der Geräte kann eine Minderung rechtfertigen, wenn Sie den Schaden nicht selbst verursacht haben.^[1]

Besonderheiten in der Eigentumswohnung

In einer Wohnungseigentumsanlage kann ein Wasserschaden zugleich gemeinschaftliches Eigentum wie Decken und Steigleitungen und das Sondereigentum der Wohnungen betreffen. Wer was beauftragt und abrechnet, klärt die Verwaltung mit der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft.

Muss für Ortung oder Trocknung jemand in eine Wohnung, gilt eine Pflicht zur Duldung: Jeder Wohnungseigentümer muss das Betreten seiner Wohnung hinnehmen, wenn es den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht oder ihm daraus kein Nachteil entsteht, der über das unvermeidliche Maß hinausgeht.^[3] Geht eine solche Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, sieht das Gesetz einen angemessenen Ausgleich in Geld vor.^[3]

Getrocknet wird oben und unten

Kommt das Wasser von oben, ist es zuvor durch den Fußbodenaufbau der Wohnung darüber gelaufen, durch Belag, Estrich, Dämmung und Decke. Eine Trocknung nur in Ihrer Wohnung reicht dann nicht. Wir messen in beiden Wohnungen, stimmen Geräte und Termine mit den Bewohnern ab und halten die Werte in einem Trocknungsprotokoll fest, das die beteiligten Versicherer verwenden können.

Häufige Fragen

Der Nachbar hat keine Haftpflichtversicherung. Was nun?

Hat er den Schaden verschuldet, haftet er selbst. Für Ihre Sachen ist trotzdem zuerst Ihre Hausratversicherung der richtige Ansprechpartner, denn sie leistet bei Schäden durch Leitungswasser.^[2]

Kann ich vom Nachbarn direkt Geld verlangen?

Hat er den Schaden verschuldet, ja, und seine Haftpflichtversicherung reguliert ihn. Für Ihre Sachen ist der Weg über die eigene Hausratversicherung trotzdem günstiger, weil sie den Neuwert ersetzt und die Haftpflicht nur den Zeitwert.^[1]