Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch

Was im Gesetz steht

Nach § 906 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnlichen Einwirkungen von einem anderen Grundstück nicht verbieten, soweit sie die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.^[3] Nach Absatz 2 gilt das auch für wesentliche Beeinträchtigungen, die durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks entstehen und nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindert werden können.^[3]

Muss der Eigentümer eine solche Einwirkung dulden, kann er nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB vom Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung die ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.^[3] Wasser steht nicht in dieser Aufzählung, doch die Rechtsprechung hat den Anspruch darüber hinaus erweitert.^[1] Für Regenwasser vom Nachbargrundstück kommt es dagegen vor allem darauf an, ob der Nachbar den natürlichen Abfluss verändert hat.

Voraussetzungen nach der Rechtsprechung

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht der Anspruch, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen aber nicht nach § 1004 Abs. 1 oder § 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann.^[1] Hinzukommen müssen Nachteile, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.^[1]

Über den Wortlaut des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB hinaus erfasst der Anspruch auch sogenannte Grobimmissionen wie Wasser.^[1] Er steht unabhängig neben der Haftung für Rohrleitungsanlagen nach § 2 des Haftpflichtgesetzes, beide Anspruchsgrundlagen schließen sich nicht gegenseitig aus und werden jeweils nach eigenen Regeln beurteilt.^[1]

Auch zwischen zwei Wohnungen

Im Jahr 2013 entschied der Bundesgerichtshof einen Fall aus einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilten Haus: Im dritten Obergeschoss betrieb eine Mieterin ein ambulantes Operationszentrum, im Stockwerk darunter lag eine Arztpraxis.^[2] In einer Nacht im Juni 2007 löste sich im Sterilisationsraum des Operationszentrums eine Schlauchverbindung, und das Wasser beschädigte auch die Praxisräume darunter.^[2]

Der Versicherer der Arztpraxis glich den Schaden aus und verlangte den Betrag aus übergegangenem Recht zurück.^[2] Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die entsprechende Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auch im Verhältnis von Sondereigentümern und ihren Mietern gilt, weil das Sondereigentum echtes Eigentum ist, mit dem der Wohnungseigentümer nach Belieben verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen kann.^[2]

Das Sondereigentum fungiert nach dem Gericht als eine Art Ersatzgrundstück, und die Wohnungseigentümer sind insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.^[2] Das Berufungsurteil hob der Bundesgerichtshof dennoch wegen eines Verfahrensfehlers auf und verwies die Sache zurück.^[2]

Zahlt ein Gebäudeversicherer an seinen Versicherten, geht dessen Ersatzanspruch gegen einen Dritten nach § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG auf den Versicherer über, bei einer Versicherung für fremde Rechnung auch ohne gesonderte Abtretung.^[1]

Nicht bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum

Der Anspruch scheidet aus, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt wird, wie der Bundesgerichtshof schon 2010 entschieden hat.^[1] Es kommt also darauf an, ob die schadhafte Leitung zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehört.^[1]

Im Fall aus dem Jahr 2020 führte eine Kaltwasserleitung zu einem Zahnarztstuhl, und die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WEG lagen nach dem Gericht nicht vor.^[1] Die Leitung ermöglichte ausschließlich die Nutzung der Einheit als Zahnarztpraxis, war weder für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich noch diente sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch, und sie stand als Sondereigentum oder Zubehör im Eigentum des vermietenden Wohnungseigentümers.^[1] Wie diese Zuordnung allgemein funktioniert, beschreibt der Begriff Sondereigentum.

Wer als Störer gilt

Störer ist nicht schon, wem das Grundstück gehört, von dem die Einwirkung ausgeht.^[1] Die Beeinträchtigung muss wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehen, und ob das so ist, lässt sich nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall feststellen.^[1]

Der Bundesgerichtshof fragt, ob es Sachgründe gibt, dem Eigentümer oder Besitzer die Verantwortung aufzuerlegen, etwa weil sich aus der Art der Nutzung eine Sicherungspflicht ergibt, also eine Pflicht, mögliche Beeinträchtigungen zu verhindern.^[1] Wesentliche Zurechnungskriterien sind die Veranlassung, die Gefahrenbeherrschung und die Vorteilsziehung.^[1]

Solche Sachgründe hat das Gericht bejaht, wenn Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt oder ein Haus wegen eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät.^[1] Ein Blitzschlag dagegen ist ein allgemeines Risiko, das sich ebenso gut beim Nachbarn hätte verwirklichen können und dessen Folgen jeder Betroffene selbst trägt.^[1]

Wenn der Mieter nicht heizt

Der Fall aus dem Jahr 2020 betraf ein Gebäude mit zwei Einheiten, einem Gastronomiebetrieb und einer vermieteten Zahnarztpraxis.^[1] In einer Nacht im Dezember 2009 brach in der Praxis bei Außentemperaturen von minus 20 Grad Celsius eine Kaltwasserleitung, die frühere Miteigentümer lose in einem nachträglich eingebauten Podest verlegt hatten und die, durch eine Absperreinrichtung vom übrigen Leitungsnetz getrennt, zum Zahnarztstuhl führte.^[1]

Der Gebäudeversicherer der Gastronomieeinheit regulierte die Wasserschäden und verlangte den Betrag vom vermietenden Eigentümer der Praxis zurück.^[1] Der Bundesgerichtshof hob die Verurteilung auf: Geht der Schaden allein auf ein fehlendes Beheizen der Räume durch den Mieter zurück, haftet der Vermieter weder als mittelbarer Handlungsstörer noch als Zustandsstörer.^[1]

Als mittelbarer Handlungsstörer haftet der Eigentümer für seinen Mieter nur, wenn er ihm die Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten.^[1] Dass ein Mieter die Räume auch bei strengem Frost nicht beheizt, muss der Vermieter ohne besondere Anhaltspunkte nicht annehmen.^[1]

Als Zustandsstörer haftet der vermietende Eigentümer nach dem Leitsatz nicht, wenn der Schaden zwar von einem Bauteil oder Gerät in seinem Eigentum ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.^[1] Anders liegt es nur, wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils oder Geräts nicht ordnungsgemäß war und den Schaden zumindest mitverursacht haben kann.^[1]

Allein daraus, dass eine innenliegende Leitung eingefroren ist, lässt sich nach dem Gericht nicht auf eine mangelhafte Isolierung schließen.^[1] Sollte sich zeigen, dass die Leitung wegen unzureichender Isolierung nicht ordnungsgemäß war und den Schaden mitverursacht haben kann, haftet der Eigentümer als Zustandsstörer, gegebenenfalls neben dem Mieter.^[1] Welche Folgen Frost an Leitungen hat, beschreibt der Begriff Frostschaden.

Haftung des Anlageninhabers

Neben dem Ausgleichsanspruch kann die Haftung für Rohrleitungsanlagen nach § 2 des Haftpflichtgesetzes greifen, die ebenfalls kein Verschulden voraussetzt.^[1] Inhaber einer Anlage im Sinne dieser Vorschrift ist, wer die tatsächliche Herrschaft über ihren Betrieb ausübt und die dafür erforderlichen Weisungen erteilen kann.^[1]

Bei üblicher Vertragsgestaltung haftet danach der Mieter, der Vermieter nur ausnahmsweise, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass er Inhaber der Anlage ist.^[1] Diese Frage ist von der Zurechnung beim Ausgleichsanspruch zu unterscheiden, weil es sich um verschiedene Anspruchsgrundlagen mit eigenen Regeln handelt.^[1]

Die Ursache belegen

Ob ein Nachbar als Störer haftet, hängt an der Frage, woher das Wasser kam und warum es austrat. Mit der Leckageortung bestimmen wir die Austrittsstelle, halten fest, in welcher Einheit und in welchem Bauteil sie liegt, und dokumentieren den Zustand der Leitung, ihre Verlegung und, bei Frost, die Raumtemperaturen und den Zustand der Heizung.

Diese Feststellungen treffen wir als Techniker. Ob die Leitung zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehört und wer als Störer haftet, klären die Beteiligten, ihre Versicherer oder ein Gericht, bei Streit über den Zustand auch in einem selbständigen Beweisverfahren.