Mängelrüge

Wozu die Mängelrüge dient

Bei einem mangelhaften Werk stehen dem Besteller nach § 634 BGB mehrere Rechte zu: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Ersatz der Aufwendungen, Rücktritt oder Minderung und Schadensersatz.^[4] Am Anfang steht die Nacherfüllung, und dabei darf der Unternehmer wählen, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt.^[4]

Das Bauunternehmen hat nach dem Verband Wohneigentum das Recht, die eigenen Mängel in einem zweiten Anlauf zu beheben, und erst wenn es nicht reagiert oder die Beseitigung verweigert, kommen Minderung oder Ersatzvornahme in Betracht.^[1] Eine schriftliche Mängelrüge dient außerdem als Nachweis, dass ein Mangel zu einem bestimmten Zeitpunkt erkannt und gerügt wurde.^[1]

Die Kosten der Nacherfüllung trägt der Unternehmer, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten, und verweigern darf er sie, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist.^[4]

Die Form der Mängelrüge

Im BGB-Bauvertrag gibt es nach dem Verband keine besonderen Formvorgaben, ein Mangel kann formlos gerügt werden, mündlich oder per E-Mail.^[1] Zur Beweissicherung rät er trotzdem zu einer Form, die sich später belegen lässt, etwa einem Einwurf-Einschreiben.^[1] Tritt ein Wasserschaden vor der Abnahme auf, trägt bis dahin in der Regel der Unternehmer die Gefahr für sein Werk, und eine schriftliche Anzeige hält den Zeitpunkt fest.

Im VOB-Vertrag muss der Auftraggeber die Beseitigung der während der Verjährungsfrist hervortretenden Mängel nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B vor Ablauf der Frist schriftlich verlangen.^[3] Für das Klima auf der Baustelle empfiehlt der Verband, entdeckte Mängel zuerst persönlich anzusprechen und die schriftliche Rüge danach nachzureichen.^[1]

Die Symptomtheorie bei der Mängelrüge

Der Besteller genügt den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt, und er muss die Ursachen nicht im Einzelnen bezeichnen.^[2] Der Bundesgerichtshof nennt das Symptomtheorie und spricht von ständiger Rechtsprechung.^[2]

Im Fall vom 04.11.2020 hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft vorgetragen, das Brüstungsblech auf der Mauer der Tiefgaragenzufahrt habe ein Gefälle in die falsche Richtung, und die Vorinstanzen hielten das für zu ungenau.^[2] Der Bundesgerichtshof sah die Anforderungen offenkundig überspannt.^[5]

Ein Laie muss nach dem Deutschen Handwerksblatt keine Fachbegriffe verwenden und keine Gründe nennen, und er muss auch nicht vorschlagen, wie eine fachgerechte Ausführung aussähe.^[5] Wo der Mangel liegt und wie er sich zeigt, sollte aber erkennbar sein: Raum, Bauteil, Ausmaß, möglichst mit Foto. Das gilt ebenso für Mängel nach der Sanierung eines Wasserschadens, etwa einen Belag, der sich hebt, oder Flecken an frisch gestrichenen Wänden.

Was in eine Mängelrüge gehört

Für eine Mängelrüge nach VOB/B nennt der Verband Wohneigentum Name und Anschrift beider Seiten, Datum, Unterschrift, die Bezeichnung des Bauvorhabens, eine genaue Beschreibung des Mangels nach Art, Lage und Ausmaß, die ausdrückliche Aufforderung zur Nachbesserung, eine angemessene Frist und den Hinweis auf die Folgen bei Untätigkeit.^[1] Als angemessen nennt er je nach Art des Mangels mindestens 10 bis 14 Tage.^[1]

Wie der Mangel zu beheben ist, darf der Auftraggeber nach dem Verband nicht vorgeben, eine Begründung muss er nicht liefern.^[1] Fotos, ein Lageplan oder ein Gutachten können als Anlage beigefügt werden.^[1] Bei Feuchteschäden gehören Messwerte mit Datum und Messpunkten dazu, und in der Abwicklung mit der Versicherung belegen sie den Zustand.

Eine Rüge nur am Telefon lässt sich später schwer beweisen, und eine Beschreibung ohne Ort hilft dem Unternehmer nicht, den Mangel zu finden. Wer den Mangel nach Raum, Bauteil und Erscheinung benennt und ein Foto beilegt, vermeidet beides.

Lässt der Besteller den Mangel von einem anderen Betrieb beseitigen, ohne vorher eine angemessene Frist gesetzt zu haben, fehlt die Voraussetzung für den Ersatz der Aufwendungen, außer die Nacherfüllung ist fehlgeschlagen oder ihm unzumutbar.^[4] Wer schreibt, wie der Mangel zu beheben ist, greift in das Wahlrecht des Unternehmers ein, das ihm bei der Nacherfüllung zusteht.^[4]

Eine Frist von wenigen Tagen für einen Mangel, für den Material bestellt werden muss, ist kaum angemessen. Besser ist ein Datum, das der Art des Mangels entspricht, und die Bitte, kurzfristig einen Termin für die Besichtigung zu nennen.

Mängel vor der Abnahme

Fallen im VOB-Vertrag schon während der Bauzeit fehlerhafte Arbeiten auf, muss der Auftragnehmer sie nach § 4 Abs. 7 VOB/B auf eigene Kosten durch mangelfreie ersetzen.^[3] Kommt er dem nicht nach, kann der Auftraggeber eine angemessene Frist setzen und erklären, dass er den Vertrag nach fruchtlosem Ablauf kündigen werde.^[3]

Im BGB-Bauvertrag können Mängel nach dem Verband offiziell erst bei oder nach der Abnahme gerügt werden, Hinweise während der Bauphase und Einträge ins Bautagebuch dienen aber als Beweis, dass ein Mangel schon damals bestand.^[1] Nimmt der Besteller ein Werk ab, obwohl er einen Mangel kennt, stehen ihm bestimmte Rechte nach § 640 Abs. 3 BGB nur zu, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält.^[4]

Frist, Selbstvornahme und Minderung

Ist eine angemessene Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen, darf der Besteller den Mangel nach § 637 BGB auf eigene Faust beheben lassen und die dafür nötigen Aufwendungen ersetzt verlangen, es sei denn, der Unternehmer durfte die Nacherfüllung zu Recht verweigern.^[4] Ohne Fristsetzung geht es, wenn der Nachbesserungsversuch gescheitert oder für den Besteller unzumutbar ist, und für die erforderlichen Aufwendungen kann er einen Vorschuss verlangen.^[4]

Im VOB-Vertrag kann der Auftraggeber die Mängel nach § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen lassen, wenn dieser der Aufforderung in der gesetzten angemessenen Frist nicht nachkommt.^[3] Ist die Beseitigung unzumutbar, unmöglich oder unverhältnismäßig aufwendig und wird sie deshalb verweigert, kann der Auftraggeber die Vergütung nach § 13 Abs. 6 VOB/B mindern.^[3]

Auch kleine, optische Mängel dürfen gerügt werden, wäre die Beseitigung aber unverhältnismäßig, darf die Baufirma sie nach dem Verband ablehnen, und es bleibt eine entsprechend geringe Minderung.^[1]

Mängelrüge und Verjährung

Im VOB-Vertrag setzt das schriftliche Verlangen nach § 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B für den gerügten Mangel eine Frist von 2 Jahren ab Zugang in Gang, die nicht vor der Regelfrist endet.^[3] Im BGB-Vertrag gibt es diese Wirkung nicht: Dort ist die Verjährung gehemmt, solange über den Anspruch verhandelt wird, oder durch Rechtsverfolgung wie Klage oder ein selbständiges Beweisverfahren.^[4]

Wer kurz vor Ablauf der Frist einen Mangel entdeckt, sollte die Rüge deshalb nicht als Schutz vor der Verjährung missverstehen. Für das, was dann zu tun ist, beschreibt der Eintrag zur Verjährung die einzelnen Wege.

Mängelrüge nach einer Sanierung

Nach einer Wasserschadensanierung zeigen sich Mängel an Fliesenfugen, an Anschlüssen zwischen Boden und Wand oder als Verfärbung an einer frisch gestrichenen Fläche. Eine Rüge, die Raum, Stelle, Erscheinung und Datum nennt und ein Foto beifügt, reicht für den Anfang, Fachbegriffe braucht es nicht.

Auf eine Rüge folgt ein Termin vor Ort, wenn nötig mit Messung, und das Ergebnis wird schriftlich festgehalten. Liegt die Ursache in der eigenen Arbeit, ist der Mangel zu beseitigen, und liegt sie woanders, etwa bei einem anderen Gewerk, gehört das mit Messwerten und Fotos begründet.