Ferienwohnung vermieten: Was muss die Versicherung wissen?

Von Andre Wengorra

Vermietung ist eine andere Nutzung

Wie viel eine Wohngebäudeversicherung kostet, hängt nach dem Bund der Versicherten von vielen Faktoren ab, darunter Wert und Bauart des Gebäudes, das Wohnumfeld und die Frage, ob das Objekt ständig bewohnt sowie privat oder geschäftlich genutzt wird.^[1] Eine Ferienwohnung, die bisher nur die Familie nutzte und nun an Gäste geht, verändert also Angaben, die für den Versicherer zählen.

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft veröffentlicht für Sachversicherungen einen Gemeinsamen Allgemeinen Teil als Muster. Danach liegt eine Gefahrerhöhung vor, wenn sich die Umstände nach der Vertragserklärung so ändern, dass ein Schaden, ein größerer Schaden oder eine ungerechtfertigte Inanspruchnahme des Versicherers wahrscheinlicher wird.^[2] Sie kann insbesondere vorliegen, wenn sich etwas Gefahrerhebliches ändert, das der Versicherer vor Abschluss des Vertrags abgefragt hat, nicht aber, wenn sich die Gefahr nur unerheblich erhöht.^[2]

Nach dem Versicherungsvertragsgesetz darf der Versicherungsnehmer nach Abgabe seiner Vertragserklärung ohne Einwilligung des Versicherers keine Gefahrerhöhung vornehmen oder sie durch Dritte vornehmen lassen.^[3] Merkt er später, dass er das getan hat, muss er es unverzüglich anzeigen, und tritt eine Gefahrerhöhung ohne sein Zutun ein, gilt dasselbe, sobald er davon erfährt.^[3]

Ob die Vermietung im Einzelfall eine Gefahrerhöhung ist, hängt vom Vertrag ab. Wer ein bisher selbst genutztes Ferienhaus an Gäste vermietet, fragt darum vor der ersten Buchung beim Versicherer nach und lässt sich die Antwort schriftlich geben.

Was passiert, wenn der Versicherer nichts weiß

Nimmt der Versicherungsnehmer eine Gefahrerhöhung ohne Einwilligung vor, kann der Versicherer nach den Musterbedingungen fristlos kündigen, wenn das vorsätzlich oder grob fahrlässig geschah, bei einfacher Fahrlässigkeit mit einer Frist von einem Monat.^[2] Statt zu kündigen, kann er ab der Gefahrerhöhung einen höheren Beitrag verlangen oder die erhöhte Gefahr vom Schutz ausnehmen, und steigt der Beitrag um mehr als 10 Prozent oder wird die Gefahr ausgenommen, darf der Versicherungsnehmer innerhalb eines Monats kündigen.^[2]

Tritt nach einer Gefahrerhöhung ein Schaden ein, ist der Versicherer bei vorsätzlicher Pflichtverletzung nach den Musterbedingungen leistungsfrei, bei grober Fahrlässigkeit darf er die Leistung je nach Grad des Verschuldens kürzen.^[2] Seine Leistungspflicht bleibt unter anderem bestehen, soweit der Versicherungsnehmer nachweist, dass die Gefahrerhöhung für den Schaden nicht ursächlich war.^[2]

Eine Mitteilung vor der ersten Buchung ist schnell geschrieben, ein Streit nach einem Wasserschaden in der Hochsaison dauert lange. Ob sich der Beitrag ändert, entscheidet der Versicherer, und erst mit seiner Antwort steht fest, dass der Vertrag zur Nutzung passt. Diese schriftliche Zusage erleichtert nach einem Schaden die Abwicklung mit der Versicherung, weil die Vermietung dann nicht mehr strittig ist.

Haftpflicht: privat oder Haus- und Grundbesitzer

Die Privathaftpflicht ist nach der Stiftung Warentest die wichtigste Versicherung überhaupt, ihr Schutz hat aber Grenzen: Vermieten Grundbesitzer ihre Immobilie, sind Schäden etwa durch Dachlawinen oder Bauarbeiten oft nicht abgedeckt.^[4] Wer Immobilien vermietet, braucht darum meist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.^[4]

Als Gefahren, die von einer Immobilie ausgehen, nennt die Stiftung eine versäumte Räum- und Streupflicht, Dachlawinen, nicht richtig abgesicherte Baustellen und sich lösende Bauteile.^[4] Für selbst bewohnte Immobilien reicht meistens die Privathaftpflicht.^[4] In manchen Fällen wirkt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zudem wie ein Rechtsschutz, weil der Versicherer unberechtigte Forderungen abwehrt, wenn ein Geschädigter vor Gericht Ansprüche durchsetzen will.^[4]

Bei einer Ferienwohnung treffen beide Fälle aufeinander: In den Wochen der eigenen Nutzung wohnt die Familie dort, in den übrigen Wochen Gäste. Welche Police in welcher Zeit greift, lässt sich nur mit dem Versicherer klären, und am sichersten ist eine Zusage, die beide Nutzungen nennt. Kommt es zum Schaden, hält der Bericht der Wasserschadensanierung auch fest, ob zu diesem Zeitpunkt Gäste oder die Familie im Haus waren.

Liegt die Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft, kommt ein weiterer Punkt hinzu. Vermieten Einzeleigentümer ihre Wohnung, haften sie nach der Stiftung Warentest der Gemeinschaft gegenüber für Schäden, die sie oder ihre Mieter am Gemeinschaftseigentum anrichten, und dann kann es sein, dass sie selbst zusätzlich eine Police benötigen.^[4]

Mietausfall, Inventar und Naturgefahren

Ob der Wohngebäudeversicherer entgangene Buchungen ersetzt, wenn die Ferienwohnung nach einem versicherten Schaden unbewohnbar ist, regelt der einzelne Vertrag. Für die Möbel einer möblierten Ferienwohnung ist die Hausratversicherung der richtige Vertrag, und auch sie sollte die Vermietung kennen.

Als Zusatzbaustein zur Wohngebäudeversicherung kann nach dem Bund der Versicherten eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden, dann sind auch Schäden durch Naturgefahren wie Überschwemmung, Erdbeben oder Schneedruck abgedeckt.^[1] In gefährdeten Gebieten kann der Baustein die Versicherung deutlich verteuern, und war ein Gebäude schon einmal von einem Elementarschaden betroffen oder liegt es in einer sehr hohen Gefährdungsklasse, ist eine Police oft nur sehr schwer zu bekommen.^[1] Für ein Ferienhaus an Küste oder Fluss gehört diese Frage deshalb in dasselbe Gespräch mit dem Versicherer.

Vor der ersten Buchung

• den Wohngebäudeversicherer schriftlich über die Vermietung informieren und die Antwort aufbewahren
• klären, ob Mietausfall für die Ferienvermietung vereinbart ist
• eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abschließen oder bestätigen lassen, dass die Vermietung gedeckt ist^[4]
• die Hausratversicherung für das Inventar mit der Vermietung abstimmen
• den Elementarschutz prüfen^[1]
• auch längere Leerstandszeiten zwischen den Saisons mit dem Versicherer besprechen

Häufige Fragen

Muss ich den Versicherer informieren, wenn ich nur wenige Wochen im Jahr vermiete?

Fragen Sie im Zweifel nach. Ob ein Objekt privat oder geschäftlich genutzt wird, gehört nach dem Bund der Versicherten zu den Faktoren der Wohngebäudeversicherung, und eine Gefahrerhöhung muss angezeigt werden.^[1][3]

Reicht meine Privathaftpflicht, wenn ich die Ferienwohnung vermiete?

Nicht unbedingt. Vermieten Grundbesitzer ihre Immobilie, sind Schäden nach der Stiftung Warentest oft nicht über die Privathaftpflicht abgedeckt.^[4]