Bauvertrag

Wann ein Bauvertrag vorliegt

Neben Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung und Umbau erfasst § 650a BGB auch die Instandhaltung: Ein Vertrag darüber ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung ist.^[1] Für die Einordnung zählt allein, was im Vertrag vereinbart ist, die Überschrift des Papiers spielt nach dem Leitfaden des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes keine Rolle.^[3]

Als Beispiele nennt der Verband das Einsetzen von Fenstern, ein Wärmedämm-Verbundsystem, umfangreiche Innen- und Außenputzarbeiten, Trockenbauwände und Decken, Abdichtungsarbeiten sowie Instandhaltungsmaßnahmen an wesentlichen Gebäudeteilen.^[3] Ein einfacher Werkvertrag bleibt danach für untergeordnete Arbeiten, die nicht in die Substanz eingreifen, und der größte Teil der Verträge von Bauunternehmen fällt nach dem Willen des Gesetzgebers unter den Bauvertrag.^[3]

Wird nach einem Wasserschaden ein Estrich neu eingebaut, eine Abdichtung erneuert oder eine Trockenbauwand wieder aufgebaut, geht es um die Wiederherstellung eines Teils des Gebäudes. Das Abdichten einer tropfenden Armatur ist dagegen eine kleine Reparatur, die den Bestand des Hauses nicht berührt. Zwischen beiden liegen Grenzfälle, die der Verband ausdrücklich der künftigen Rechtsprechung überlässt.^[3]

Bevor nach einem Rohrbruch gemessen oder geöffnet wird, sind die Stromkreise der nassen Räume an der Sicherung getrennt, weil ein ausgeschalteter Lichtschalter Leitungen und Steckdosen nicht spannungsfrei macht. Ist der Sicherungskasten nass geworden, bleibt der Raum zu, das ist dann Sache von Feuerwehr oder örtlichem Netzbetreiber, und einen Keller mit steigendem Pegel betritt niemand.

Bauvertrag, Werkvertrag und Verbraucherbauvertrag

Weil der Bauvertrag ein Unterfall des Werkvertrags ist, gelten für ihn sämtliche Regeln der §§ 631 bis 650 BGB, ergänzt um die besonderen Vorschriften der §§ 650a bis 650h BGB.^[3] Eine weitere Stufe bildet der Verbraucherbauvertrag: Durch ihn verpflichtet sich ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude.^[1]

Erheblich ist ein Umbau nach der Gesetzesbegründung, wenn er in seiner Komplexität einem Neubau gleichkommt, und der Anbau einer Garage oder eines Wintergartens sowie Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten erreichen diese Schwelle in der Regel nicht.^[4] Wenn im Geschoss darüber eine Leitung platzt und Wasser aus der Decke tropft, fällt die Instandsetzung danach in aller Regel nicht unter die strengen Regeln für Neubauten. Ein Verbraucherbauvertrag braucht die Textform, der Unternehmer muss vorher eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, und der Verbraucher kann den Vertrag widerrufen, sofern er nicht notariell beurkundet ist.^[1]

Für Privatleute ist die Unterscheidung vor allem wegen des Widerrufsrechts wichtig, denn nach dem Leitfaden ist zu trennen zwischen Werkvertrag, Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag mit einem Verbraucher.^[3] Eine Sanierung nach einem Wasserschaden ist kein Neubau. Ob ein Widerrufsrecht besteht, richtet sich dann nach den allgemeinen Regeln für Verträge, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werden.

Änderungen und Nachträge im Bauvertrag

Will der Besteller den vereinbarten Werkerfolg ändern oder ist eine Änderung nötig, um ihn zu erreichen, streben beide Seiten zunächst Einvernehmen über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung an, und der Unternehmer muss dazu ein Angebot erstellen.^[1] Bei einer Änderung des Werkerfolgs gilt das nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist, und liegt die Planung beim Besteller, muss dieser die geänderte Planung zuerst liefern.^[1]

Einigen sich die Parteien nicht binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen.^[1] Eine nur mündlich ausgesprochene Anordnung ist nach dem Leitfaden des Baugewerbes unwirksam, und als Beispiel für eine Änderung des Werkerfolgs nennt er Parkett statt Fliesen.^[3]

Bezahlt wird der vermehrte oder verminderte Aufwand nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn, wahlweise auf Grundlage einer hinterlegten Urkalkulation.^[1] Für Streit über Anordnung und Vergütung genügt nach Baubeginn eine einstweilige Verfügung, ohne dass die Eilbedürftigkeit glaubhaft gemacht werden muss, und seit dem 01.01.2018 gibt es bei den Landgerichten dafür Baukammern.^[2]

Bei Sanierungen im Bestand zeigt sich manches erst, wenn Wand oder Boden offen sind. Der Verband nennt die Altbausanierung ausdrücklich als Beispiel für Umstände, die bei Planung und Angebot nicht bekannt waren.^[3] Liegt eine Verzögerung dagegen beim Unternehmer, gelten für den Besteller die Regeln zu Verzug, Nachfrist und Rücktritt.

Sicherheit für den Werklohn

Der Unternehmer eines Bauvertrags kann vom Besteller Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung verlangen, auch für Zusatzaufträge, und die Nebenforderungen werden dabei mit 10 Prozent des zu sichernden Betrags angesetzt.^[1] Dieser Anspruch entfällt nicht dadurch, dass das Werk schon abgenommen ist oder der Besteller noch Erfüllung verlangen kann.^[1]

Seit der Reform kann die Bauhandwerkersicherung nach der Handwerkskammer Region Stuttgart auch von einem Verbraucher verlangt werden, wenn ein Bauvertrag vorliegt, und ausgenommen sind nur der Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB und der Bauträgervertrag nach § 650u BGB.^[5] Beim einfachen Werkvertrag kann der Unternehmer diese Sicherheit nach dem Leitfaden nicht mehr verlangen.^[3]

Zustandsfeststellung, Abnahme und Fälligkeit

Lehnt der Besteller die Abnahme ab und nennt dafür Mängel, ist er auf Verlangen des Unternehmers verpflichtet, bei einer gemeinsamen Feststellung des Zustands mitzuwirken, die das Datum trägt und von beiden Seiten unterschrieben wird.^[1] Bleibt er einem vereinbarten oder angemessen bestimmten Termin fern, darf der Unternehmer den Zustand allein feststellen und muss dem Besteller eine Abschrift geben.^[1]

Fehlt in der Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel, wird vermutet, dass er nach der Feststellung entstand und der Besteller ihn zu vertreten hat, sofern er seiner Art nach von ihm verursacht worden sein kann.^[1] Eine Abnahme ersetzt die Feststellung nicht, sie soll nach dem Leitfaden nur Streit über den Umfang der erbrachten Leistung verhindern.^[3]

Fällig wird die Vergütung im Bauvertrag erst, wenn das Werk abgenommen ist und eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt.^[2] Wann eine Schlussrechnung prüffähig ist und was in ihr stehen muss, beschreibt der Eintrag zur Schlussrechnung.

Kündigung eines Bauvertrags

Jede Kündigung eines Bauvertrags bedarf der schriftlichen Form.^[1] Das verlangt eine eigenhändige Unterschrift, E-Mail oder Telefax genügen nach dem Leitfaden des Baugewerbes nicht.^[3]

Beide Seiten können aus wichtigem Grund ohne Frist kündigen, wenn die Fortsetzung bis zur Fertigstellung unter Abwägung aller Umstände nicht zumutbar ist, und auch eine Teilkündigung für einen abgrenzbaren Teil ist möglich.^[1] Vor einer solchen Kündigung ist nach der IHK für die Pfalz grundsätzlich eine Aufforderung zur Abhilfe mit Fristsetzung erforderlich.^[2]

Nach der Kündigung kann jede Seite verlangen, dass die andere an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstands mitwirkt, und wer sich verweigert oder einem Termin fernbleibt, trägt die Beweislast für den Leistungsstand.^[1] Bezahlt wird nach einer Kündigung aus wichtigem Grund nur der Teil des Werks, der bis dahin erbracht ist.^[1]

Bauvertrag nach einem Wasserschaden

Nach einem Leitungswasserschaden folgen Leckortung, Trocknung und Wiederherstellung aufeinander, und jeder Schritt sollte im Auftrag beschrieben sein. Dazu gehört, welche Räume und Bauteile betroffen sind, welcher Zielwert am Ende der Trocknung erreicht sein muss und mit welcher Messung das nachgewiesen wird.

Zeigt sich beim Öffnen eines Bodens oder einer Vorwand mehr Schaden als angenommen, gehört die Änderung schriftlich auf den Tisch, mit Fotos, Begründung und geändertem Angebot. So weiß der Auftraggeber vor der Ausführung, was der zusätzliche Schritt bedeutet, und kann mit seiner Versicherung sprechen, bevor gearbeitet wird.

Am Ende stehen Freigabemessung, Trocknungsprotokoll und Abnahme. Diese Unterlagen helfen bei der Abrechnung mit dem Versicherer und bei der Frage, ob später auftretende Flecken oder Gerüche mit dem alten Schaden zusammenhängen.