Instandhaltungsrücklage

Instandhaltungsrücklage und Erhaltungsrücklage im Gesetz

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.^[2] Die Vorschüsse zur Kostentragung und für die Rücklagen werden nach § 28 Abs. 1 WEG beschlossen, auf Grundlage eines Wirtschaftsplans, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt.^[2]

Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter außerdem einen Vermögensbericht, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält und jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist.^[2] Der ältere Begriff Instandhaltungsrücklage ist im Sprachgebrauch geblieben.

Neben der Erhaltungsrücklage können die Eigentümer weitere Rücklagen für bestimmte Zwecke beschließen, auch sie stehen im Wirtschaftsplan.^[2] Die Rücklagenanteile werden nach der Hausverwaltung MIV meist zusammen mit dem monatlichen Hausgeld eingezogen, aber getrennt verbucht.^[1]

Wofür die Rücklage da ist

Durch das vorsorgliche Ansammeln von Kapital soll nach einem Urteil, über das Haufe berichtet, sichergestellt sein, dass bei plötzlich auftretendem Reparaturbedarf die Mittel bereitstehen und die Anlage nicht wegen fehlenden Geldes verwahrlost.^[4] Außerdem werden weniger zahlungskräftige Eigentümer geschützt, und es belastet weniger, die Mittel für große Reparaturen in kleinen, regelmäßigen Beträgen anzusammeln, als den Gesamtbetrag auf einmal aufzubringen.^[4] Ist etwa das Dach nach dem Sturm undicht, kann die Gemeinschaft die Reparatur sofort beauftragen, ohne erst Geld einsammeln zu müssen.

Der Zweck ist nach dem Beitrag nicht auf große Instandsetzungen beschränkt: Grundsätzlich können sämtliche Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich kleiner Reparaturen und Wartungskosten aus der Rücklage bezahlt werden.^[4] Auch eine Wasserschadensanierung am gemeinschaftlichen Eigentum lässt sich aus der Rücklage bezahlen, soweit keine Versicherung einspringt. Ein Nebeneffekt ist, dass Käufer einer Wohnung nicht für Abnutzung aus der Zeit vor ihrem Erwerb aufkommen müssen, soweit die angesammelten Mittel reichen.^[4]

Daneben wird nach dem Urteil einer ungleichen Belastung vorgebeugt, die entstünde, wenn zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Eigentümer ausfallen und andere für sie einspringen müssten.^[4] Das Argument, aktuell stünden keine Reparaturen an, ließ das Gericht deshalb nicht gelten.^[4] Schon ein feuchter Fleck an der Wand im Treppenhaus kann zeigen, wie schnell Reparaturbedarf entsteht.

Wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein sollte

Angemessen ist eine Rücklage in der Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde, beurteilt nach den konkreten Verhältnissen der Anlage.^[4] Einen Anhaltspunkt bieten nach dem Beitrag die Instandhaltungspauschalen, die eine Verordnung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau nach dem Alter des Gebäudes staffelt.^[4]

Eine feste Formel schreibt das Gesetz nicht vor, es haben sich aber Methoden etabliert.^[1] Die Peters’sche Formel geht nach der Hausverwaltung MIV davon aus, dass über 80 Jahre etwa das 1,5-Fache der anfänglichen Herstellungskosten für Instandhaltung aufgewendet werden muss, wovon rund 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen.^[1] Ein Altbau mit Sanierungsbedarf liegt dabei höher als ein neuwertiges Gebäude.^[1]

Für die Bemessung zählen Alter und Zustand des Gebäudes, anstehende Arbeiten an Dach, Fassade, Leitungen und Heizung und die Größe der Anlage. Ein Bericht über den Zustand der Leitungen, etwa nach einer Kamerabefahrung oder einer Leckortung, liefert dafür eine bessere Grundlage als eine reine Faustformel.

Weites Ermessen bei der Zuführung

Bei der Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage haben die Eigentümer nach dem Bundesgerichtshof ein weites Ermessen, und anders als ein klagender Eigentümer meinte, ist dafür kein konkreter Reparaturbedarf erforderlich.^[3] Im entschiedenen Fall war eine Zuführung von insgesamt 20.000 Euro im Wirtschaftsplan nicht zu beanstanden.^[3]

Für die Vorschüsse insgesamt gilt nach demselben Urteil: Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls sein, wenn bei der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.^[3] Auf der Ausgabenseite hielt schon das Berufungsgericht eine großzügige Schätzung für zulässig, um Nachforderungen zu vermeiden.^[3]

Eine viel zu niedrige Rücklage kann ein Gericht dagegen beanstanden, so geschehen in dem Fall bei Haufe, in dem ein Amtsgericht die jährliche Zuführung für eine Anlage aus den späten neunziger Jahren auf Klage eines Eigentümers deutlich anhob.^[4]

Wem die Rücklage gehört

Die Rücklage gehört nach der Hausverwaltung MIV der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümern, und beim Verkauf einer Wohnung wird sie weder ausgezahlt noch übertragen, sie bleibt in der Gemeinschaftskasse.^[1] Wer eine Wohnung verkauft, nimmt seinen bisherigen Beitrag also nicht mit, und wer kauft, profitiert von der vorhandenen Rücklage.

Nach Ablauf des Jahres beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung, die der Verwalter aufstellt.^[2] Zuführungen zur Rücklage und Entnahmen daraus werden dort nachvollziehbar, und der Vermögensbericht zeigt den Stand am Jahresende.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, und ihr Vermögen ist das Gemeinschaftsvermögen.^[2] Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind nach einer Entscheidung von 2025, auf die MIV hinweist, verteilungsneutral und dürfen in der Jahresabrechnung nicht einzelnen Eigentümern erneut auferlegt werden.^[1]

Folgen einer zu niedrigen Rücklage

Reicht die Rücklage für eine dringend notwendige Reparatur nicht aus, bleibt nach der Hausverwaltung MIV nur eine Sonderumlage, die alle Eigentümer kurzfristig belastet und finanziell schwächere in Schwierigkeiten bringen kann.^[1] Kann die Gemeinschaft das Geld nicht sofort aufbringen, werden Arbeiten mitunter aufgeschoben, und das kann Folgeschäden verursachen, etwa Wasserschäden bei einem undichten Dach.^[1]

Ist die Rücklage chronisch zu niedrig, stellt sich nach dem Beitrag die Frage, ob Verwalter und Beirat ihren Pflichten nachkommen, und Beschlüsse über einen viel zu knappen Wirtschaftsplan können theoretisch angefochten werden.^[1] Ein Haus mit bekannten, aber mangels Geld nicht behobenen Mängeln verliert außerdem an Wert.^[1]

Rücklage, Sonderumlage und Schäden am Haus

Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht, bleibt der Gemeinschaft eine Sonderumlage, über die gesondert beschlossen wird. Eine ausreichende Rücklage erspart solche kurzfristigen Zahlungen und gibt Spielraum, wenn ein Schaden mehr kostet als geplant.

Bei Leitungswasserschäden am Gemeinschaftseigentum zahlt die Gebäudeversicherung den versicherten Teil, nicht aber einen Selbstbehalt oder eine Sanierung, die über den Schaden hinausgeht, etwa den Austausch eines ganzen Leitungsstrangs. Solche Kosten werden aus der Rücklage oder per Sonderumlage gedeckt, und eine Leckortung mit Bericht zeigt vorher, welcher Umfang tatsächlich nötig ist.

Bei einem unmittelbar drohenden Schaden am Gemeinschaftseigentum darf jeder Eigentümer auch ohne die Zustimmung der übrigen das Nötige veranlassen.^[2] Die Frage, aus welchem Topf bezahlt wird, darf eine dringende Sicherung also nicht aufhalten.

Was Käufer einer Eigentumswohnung prüfen sollten

Vor dem Kauf lohnt ein Blick in den letzten Vermögensbericht, in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und in die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Daraus geht hervor, wie hoch die Rücklage ist, ob größere Maßnahmen anstehen und ob schon über Sonderumlagen gesprochen wurde.

Eine kleine Rücklage in einem älteren Haus mit absehbarem Sanierungsbedarf ist ein Hinweis auf künftige Zahlungen. Wer die Unterlagen nicht vom Verkäufer bekommt, kann nach dem Kauf als Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.^[2]