Duldungspflicht des Mieters

Was der Mieter dulden muss

Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, nennt § 555a BGB Erhaltungsmaßnahmen, und der Mieter hat sie zu dulden.^[1] Aufwendungen, die ihm durch eine solche Maßnahme entstehen, muss der Vermieter in angemessener Höhe erstatten, auf Wunsch schon vorab als Vorschuss, und davon abweichende Vereinbarungen zu seinem Nachteil sind unwirksam.^[1]

Dringt nach einem Rohrbruch Wasser in Wand, Decke oder Boden einer Mietwohnung, gehören die Sicherungen der nassen Räume zuerst ausgeschaltet, denn ein Druck auf den Lichtschalter lässt die Leitungen weiter unter Strom. Steht der Sicherungskasten selbst im Wasser, wartet man draußen auf die Feuerwehr oder den Netzbetreiber vor Ort, und einen Keller, in dem das Wasser steigt, betritt niemand.

Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie wirken nur unerheblich auf die Mietsache ein oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.^[1] Nach dem Lexikon von JuraForum muss der Zutritt einen nachvollziehbaren Bezug zur Reparatur oder Untersuchung haben, Termine sind anzukündigen, und bei akuter Gefahr können kurzfristige Maßnahmen nötig sein.^[3]

Für den Alltag heißt das: Ein Handwerkertermin wird mit Datum, Zeitfenster und Zweck vereinbart, und der Mieter kann sich darauf einstellen. Bei einem Wasserrohrbruch, der weiterläuft, bleibt für eine lange Vorankündigung keine Zeit. Liegt das Leck in der Nachbarwohnung und verweigert deren Mieter den Zutritt, kann der Vermieter ihn notfalls gerichtlich durchsetzen.

Zutritt zur Wohnung nur aus konkretem Grund

Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, besteht nach dem Bundesgerichtshof nur, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich etwa aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann.^[2] Ein Recht, die Wohnung ohne besonderen Anlass alle ein bis zwei Jahre zu besichtigen, hat der Vermieter danach nicht.^[2]

Eine Formularklausel, die dem Vermieter ganz allgemein ein Recht zum Betreten der Wohnung zur Überprüfung des Wohnungszustandes einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.^[2] Im entschiedenen Fall wollte die Vermieterin vereinbarungsgemäß nur die neu installierten Rauchmelder ansehen, versuchte dann aber gegen den Willen des Mieters das ganze Haus zu besichtigen.^[2]

Einen konkreten Grund kann nach einem Urteil von 2023 auch ein geplanter Verkauf der Wohnung bilden, wobei die Interessen beider Seiten im Einzelfall abzuwägen sind, etwa gegen schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen des Mieters.^[4] Zu berücksichtigen ist dabei nach dem Bericht von Haus und Grund Rheinland-Pfalz auch, dass sich der Mieter bei der Besichtigung vertreten lassen kann.^[4] Ein Zutrittsrecht kann sich außerdem aus einer Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, im Fall von 2023 etwa aus einer Klausel, die eine Besichtigung aus besonderem Anlass wie Verkauf oder Neuvermietung zu verkehrsüblicher Tageszeit nach rechtzeitiger Ankündigung vorsah.^[4]

Ein Fall zum Besichtigungsrecht

Im Fall von 2023 wollten die Vermieter ihre Wohnung verkaufen und verlangten Zutritt mit Maklern und Kaufinteressenten, die Mieterin lehnte unter Verweis auf eine schwere psychische Erkrankung ab.^[4] Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt, beschränkte den Zutritt aber auf höchstens zwei Personen für höchstens 45 Minuten nach schriftlicher Ankündigung eine Woche vorher.^[4]

Das Landgericht wies die Klage nach einem psychiatrischen Gutachten ab, und der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf, weil das Gutachten nicht vollständig gewürdigt worden war.^[4] Die Wohnung ist nach dem Bericht zwar als Raum des Privatlebens grundrechtlich geschützt, die Nebenpflicht zur Gewährung des Zutritts bei konkretem Anlass besteht aber trotzdem.^[4]

Modernisierung: Ankündigung, Härte und Frist

Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die etwa Endenergie nachhaltig eingespart, der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert oder der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.^[1] Der Vermieter muss sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Angaben zu Art und Umfang, Beginn und Dauer und zur erwarteten Mieterhöhung.^[1]

Der Mieter hat eine Modernisierung zu dulden, außer sie bedeutet für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, anderer Mieter und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.^[1] Umstände, die eine Härte begründen, muss er bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen, und diese Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.^[1]

Für Modernisierungen, die nur unerheblich einwirken und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, gelten die Anforderungen an die Ankündigung nicht.^[1] Der Vermieter soll in der Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen.^[1] War der Mieter ohne Verschulden gehindert, die Frist einzuhalten, werden Härtegründe auch später noch berücksichtigt, wenn er sie und die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt.^[1]

Duldungspflicht bei einem Wasserschaden

Erforderliche Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter nach dem Lexikon grundsätzlich dulden, und Handwerker, die den Schaden untersuchen oder beheben, muss er in die Wohnung lassen.^[3] Den Schaden selbst muss er dem Vermieter unverzüglich anzeigen, sonst kann er ersatzpflichtig werden und unter Umständen Rechte wie die Minderung verlieren.^[1]

Nach einem Leitungswasserschaden stehen zuerst die Leckortung, dann die Trocknung und am Ende die Wiederherstellung an, und die Trocknungsgeräte laufen über Tage oder Wochen in der Wohnung. Wer die Termine kennt, kann Möbel vorher umräumen und Wertsachen sichern, und läuft ein Gerät über den Stromzähler der Wohnung, lohnt es, den Zählerstand zu Beginn und am Ende zu notieren.

Ob die Ursache im Sondereigentum, im Gemeinschaftseigentum oder in einer Nachbarwohnung liegt, muss der Mieter nach dem Lexikon nicht selbst klären.^[3] Seine Ansprechpartner bleiben der Vermieter und, falls vorhanden, die Hausverwaltung.^[3]

Grenzen der Duldungspflicht und gute Absprachen

Die Duldungspflicht reicht so weit wie der Zweck der Maßnahme. Im Fall des Bundesgerichtshofs von 2014 hatte die Vermieterin durch ihr eigenmächtiges Vorgehen das Hausrecht des Mieters verletzt, und das Gericht bezog dieses Verhalten in die Frage ein, ob die anschließende Kündigung gerechtfertigt war.^[2]

Bei einer Sanierung in einer bewohnten Wohnung hängt viel an Absprachen: Wann wird gemessen, wann geöffnet, wie lange laufen die Geräte, welche Räume bleiben nutzbar. Ein Ablaufplan, den Vermieter, Mieter und Betrieb kennen, verhindert Streit über Termine, und Fotos vom Zustand der Wohnung vor Beginn helfen dem Mieter.

Was ersetzt wird, etwa Aufwendungen für das Ausräumen, klärt der Mieter mit dem Vermieter, denn ihm gegenüber besteht der Anspruch.^[1] Ist ein Raum während der Trocknung nicht nutzbar, gehört auch die Frage einer Minderung in dieses Gespräch, am besten mit Fotos und den Daten, an denen die Geräte liefen.